Информация и порядок покупки недвижимости во Франции

Покупая недвижимость необходимо соблюдать  французские законы и  российское законодательство, положения которого действуют при покупке недвижимости во Франции.
Особенно это касается визового и валютного режима: для осуществления права на владение недвижимостью иностранцу нужно легальное пребывание во Франции, проблема  оплаты стоимости недвижимости - операции с крупными суммами наличных запрещены, а банковские перечисления контролируются от 10 тыс.€
 
Продолжительность сделки два-три месяца.
 По французскому законодательству все сделки с недвижимостью заключаются через нотариуса, он действует, не зависимо, защищает интересы государства. Его обязанность - подтвердить чистоту  сделки, в соответствии со всеми юридическими нормами. Через его банковский счет проходит взаиморасчеты.
 Налог на регистрацию сделки около 8% от стоимости для недвижимости старше 5 лет и около 4% до 5 лет, изменяется в зависимости от типа недвижимости, сумма выплачивается нотариусу в день заключения акта продажи, включает нотариальный и регистрационные сборы .
 
1. Официальное соглашение между продавцом и покупателем (Compromis de Vente) должно быть подписано обеими сторонами в присутствии французского нотариуса.
Покупатель обязуется в течение 7 дней перечислить на банковский счет нотариуса задаток, 5% – в случае приобретения новой (до 5 лет) собственности и 10% – если постройка более 5 лет, от стоимости приобретаемой недвижимости и который сохраняется до окончательного расчета оставшейся суммы или аннулирования покупки. В соглашении указываются  цена объекта, возможные кредиты и условия продажи, выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем и снят с продажи.
В течение семи дней после подписания контракта покупатель можно его аннулировать, забрав деньги без объяснения причин; продавец аннулировать контракт не может. После7-дневного срока договор может быть аннулирован при не выполнении условий договора.  Покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.

2. По истечение 7 дней без отказа клиента от покупки начинается оформление акта купли продажи,  период в 60-90 дней, в течение которого выявляется юридическая чистота сделки, состояние приобретаемой недвижимости  все возможные проблемы и недоделки , их устранение.
За этот  период  покупатель должен решить вопрос полного финансирования покупки,  перевести остаток средств с учетом  внесенного задатка на  счет нотариуса. Если купля-продажа сопровождается получением ипотечного кредита, процедура сделки затягивается, так как банк принимает решение до полутора месяцев.
В этот период необходимо указать назначение недвижимости: основное или не основное место жительства. Если она приобретается для основного места жительства, то это подразумевает налогооблагаемую деятельность на территории Франции.  Решить главные вопросы: владения недвижимостью юридическим или физическим лицом,  наследование и передача собственности.
Необходимые для этого документы нужно подготовить заранее переведенные на французский язык и заверенные апостилем, их перечень для каждого отдельного случая сообщит нотариус, и будет учитывать этот вопрос на завершающем этапе сделки.


3. Подписание продавцом и покупателем Заключительного Договора (Acte de Vente), нотариус заверяет акт продажи - покупатель становится полноправным собственником недвижимости - имущество переходит к новому владельцу.


4. Нотариус со своего  счета выплачивает договорную сумму  продавцу и комиссионные риелтеру (обычно 5- 6%).


5. Заключив акт продажи, нотариус  регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро.


6. С момента подписания контракта покупатель ответственен за страхование всех сооружений, составляющих имущество он должен застраховать свою недвижимость в обязательном порядке.
 
Хочу обратить внимание на закон Франции 1994 г. об употреблении французского языка - требует обязательного его использования в названиях, объявлениях, рекламе, описаниях товаров и услуг, а также в финансовых отчетах. Если надпись на иностранном языке сделана на каком-либо имуществе, она может служить основанием для пересмотра условий договора о пользовании имуществом.


НАЛОГИ
Какие бывают налоги во Франции?    
Какие возможности для их снижения существуют?


1. Налог на приобретение и регистрацию недвижимости (в него включена стоимость нотариальных услуг)
Около 8% от стоимости сделки для недвижимости старше 5 лет и около 4% до 5 лет, изменяется в зависимости от типа недвижимости, сумма выплачивается нотариусу в день заключения акта продажи.


2. Налог на недвижимость (taxe fonciere) - относится к категории местных налогов.
Налогом облагается владелец или арендатор. Этот налог не фиксирован, и его сумма варьируется в зависимости от арендной кадастровой стоимости жилья, определяется налоговой администрацией. Освобождаются от уплаты лица, достигшие 75-летнего возраста.
Налог  взимается 1 января очередного налогового года, - если ваш контракт  датирован 31 декабря , вы должны заплатить налог за очередного налоговый  год. Если же ваш контракт датирован 2 января, -  налог за очередного налоговый  год не взимается.
Временно на 2 года от налогов освобождаются новые строения, перестроенные помещения или пристройки, предназначенные под жилье или промышленную, коммерческую, ремесленную или профессиональную деятельность. Эта льгота предоставляется на основании заявления о строительстве или перестройке, подаваемого в кадастровое бюро или соответствующий центр по налогам на недвижимость в течение 90 дней после осуществления работ.
 
3. Налог на проживание (taxe d'habitation) - относится к категории местных налогов.
Касается всех меблированных помещений используемых в качестве жилья, а также относящихся к ним пристроек, если жилье является постоянным местом проживания, его сумма зависит от уровня дохода налогоплательщика и арендной кадастровой стоимости жилья. 
Лицо (владелец или арендатор), занимающее жилое помещение, считается обязанным оплатить налог на проживание за данный налоговый год, если оно занимало данное помещение на 1 января этого года, если ваш контракт  датирован 31 декабря, вы должны заплатить налог за очередного налоговый  год. Если же ваш контракт датирован 2 января, -  налог за очередного налоговый  год не взимается.
Если Вы приобретаете недвижимость Leas-back (инвестиционная программа), этот налог платится компанией, которая сдает недвижимость в аренду. Если недвижимость предназначена для Вашего личного пользования, Вы должны платить этот налог ежегодно.
От оплаты налога освобождаются владельцы недвижимости, используемой в коммерческих целях (например, под гостиницу), и владельцы недвижимости классифицируемой ISHM – памятники архитектуры и истории.
 
4. Налог на имущество (impot de solidarite sur la fortune)
 Этот налог платится каждым физическим лицом, чей капитал во Франции (недвижимость и капитал в банке) превышает -  для 2007 года 760 000 евро.
Сумма превышающая объявленный капитал (для 2007 года 760 000 евро) каждый год облагается прогрессирующим налогом 0,55- 1,80 % (например 4М€- 0,70% =28,784€)
Владелец недвижимостью облагается данным налогом в случае владения на 1 января, возможно снижение на 20 % когда облагаемая налогом недвижимость является постоянным местом жительства налогоплательщика. Налогом на имущество не резидентов облагается исключительно имущество, находящееся на территории Франции, лицо не являющееся резидентом не может облагаться данным налогом в полном размере.
  
5. Налог на прибыль с перепродажи (capital gains taxe. La "plus value")
Этот налог платится с разницы в цене при перепродаже Вашего имущества во Франции. Если Вы перепродаете Вашу недвижимость в первый год после покупки, этот налог составляет 33,3 %. С каждым годом налог уменьшается. Это нотариус считает и платит налоги, когда он регистрирует продажу. С 1 января 2004 года возможно освобождение на уплату налогов от первой продажи,
А/ Прибыль, облагаемая налогом
Прибыль, облагаемая налогом, та которую вы получаете, когда продаете как частное лицо ваше имущество, право на недвижимость как пользователя или право на  владение без пользования, или акции компаний по недвижимости - SCI (Société Civile Immobilière)* или SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)** 
 
Некоторые прибыли на имущество не подлежат одинаковому режиму налогообложения, например которые относятся к SICOMI (Société Immobilière pour le Commerce et l’Industrie).
Б/ В каких случаях прибыль освобождается от налогов
• проданное владение является вашим основным местом жительства (включая пристройки) более 5 лет
• вы продаете ваше владение вследствие экспроприации и вы используете прибыль для покупки нового владения
• вы были владельцем имущества более 15 лет
• вы являетесь пенсионером по старости или пенсионером по инвалидности
• стоимость продажи меньше 15 000 €


6. Налог на недвижимость находящуюся в собственности юридических лиц.
Относительно интересующей вас темы это французские компании владения и распоряжения недвижимостью SCI (Société Civile Immobilière)* или SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)** часто открываемые иностранными резидентами для покупки недвижимости во Франции.
Все типы юридических лиц, владеющие напрямую или косвенно недвижимым имуществом на территории  Франции, облагаются годовым налогом в размере 3% от рыночной стоимости данной недвижимости (статьи 990D - 990G Общего Налогового Кодекса)
Не облагаются данным налогом: общества, акции которых размещены на рынке ценных бумаг, международные организации и иностранные государства, пенсионные фонды, некоммерческие организации.


7. Налог на вакантное (не обитаемое) жилье
 С 1999 года, специальный налог платится на  вакантное жилье в регионах Парижа, Лиона, Лиля, Бордо, Тулуз, Монпелье, Ницца, и Канн-Грасс-Антиб. В этих регионах существенно не хватает жилья для аренды, и налоги были введены для стимулирования собственников арендовать, свои дома и квартиры скорее, чем оставлять не занятыми в течение длительного срока.
Эти налоги распространяются на все квартиры и виллы, которые остаются не занятыми в течение двух лет подряд или те, которые не мебелированные или не достаточно мебелированны для возможного проживания.
Однако эти налоги не накладываются, если жилье оставалось вакантным по причинам, не зависящим от желания владельца. Это могут  быть случаи, когда владение подлежит перестройке или сносу, или если владелец не смог найти арендаторов  или покупателей по цене соответствующей рынку. Также не облагается налогом второе жилье и владения в ожидании серьезного ремонта перед эксплуатацией (это значит работы на сумму от 25%  полной стоимости владения )
Налог на вакантное жилье считается со стоимости аренды владения  и уровень налога различается в зависимости от срока не занятости владения
• 10 %  на первый год, когда жилье становится налогооблагаемым
• 12,5 % на второй год
• 15 % для каждого последующего года
К которым нужно прибавить 9 % на издержки администрации


8.  Подоходный налог:
 - для физических лиц постоянно проживающих во Франции - работающих или ведущих экономическую деятельность на территории страны
- для физических лиц, не проживающих постоянно во Франции - имеющих источник доходов на ее территории (аренда недвижимости, экономическая деятельность)
Исключение: международные договоры о двустороннем налогообложении могут привести к освобождению от уплаты подоходного налога на доход от французских источников дохода. Соглашение между Францией и Россией было подписано 26 ноября 2006 года.


9. ФРАНКО-РОССИЙСКАЯ НАЛОГОВАЯ КОНВЕНЦИЯ
Подписана 26 ноября 1996 г., вступила в силу 9 февраля 1999г. Она позволяет избежать двойного налогообложения в случае постоянного проживания в двух
странах. Лицо является налогоплательщиком в той стране в каторой: - находится его постоянное место жительства, - установлены наиболее тесные экономические или личные связи,- гражданином которой он является, решение может быть принято администрацией обеих стран.
Данная конвенция касается подоходного, имущественного и налога на прибыль. Доход от недвижимости подлежит обложению налогом в стране, где находится данная недвижимость.


10. Тема "Оптимизация налогообложения недвижимости во Франции" очень привлекательна для владельцев и будущих покупателей  недвижимости во Франции, нужно  отметить возможности рентабилизировать или сократить расходы на содержание, арендуя собственность:
А/ Аренда без мебели
Сумма стоимости аренды выплаченная на прямую владельцу или через другую юридическую структуру , кому  бы то нибыло - профессиональном арендатору , совладельцу, управляющему  SCI (Société Civile Immobilière)* или SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)**  облагается налогом. Один из двух режимов налогообложения будет задействован в следующих случаях
• Если годовой доход владельца от аренды превышает 15 000 € , налогом облагается все сумма
• Если годовой доход владельца от аренды не превышает 15 000 €, вы входите в рамки режима «микро доходов» и можете получить  право уменьшить на 40%  сумму, подлежащую налогу
Б/ Аренда с мебелью
Все доходы от аренды меблированных помещений считаются прибылью производственной и коммерческой, а  значит налогооблагаемые. Однако если владелец зарегистрирован как профессиональный арендодатель, другие налоги могут быть применены дополнительно, как например налог на роскошь (ISF: impôt de solidarité sur la fortune).
С/ Налоговые преимущества при аренде вашей недвижимости
 
При режиме реального налогообложения, когда вы арендуете ваше владение то из полученного дохода можно вычесть  все расходы связанные с его содержанием, такие как: процентная ставка и затраты связанные с кредитом взятым для покупки вашей виллы или квартиры; 14% от дохода на различные расходы - такие как страховка, амортизация; налог на недвижимость, местные налоги, и налог на специальное оборудование; расходы, связанные с обслуживанием,
ремонтом и обновлением, а также процентные ставки по займам, взятым для сохранения, ремонта и улучшения жилища; расходы, связанные с охраной, издержки управляющего агентства, страховка для неуплаченной аренды. После вычета этих расходов:
• если доход от аренды будет больше вычитаемых затрат, разница будет облагаться различными налогами: налог на доходы физических лиц, взносы на социальные выплаты, взносы по выплате социальных долгов
• если расходы превышают доходы от аренды у вас образуется дефицит который может быть вычтен из ваших доходов облагаемых налогом в текущем году с максимальным ограничением в 10 700 € , или он может переноситься в течение следующих 10 лет.
Чтобы воспользоваться этой системой вы должны арендовать ваше владение  в течении минимум  трех лет начиная с года когда дефицит будет вычтен
* Ежегодные расходы на содержание и обслуживание составляют в среднем 2% от стоимости владения,
* Ежегодный рост цен на недвижимость на уровне 10%