ОСНОВНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ.
Закон Мальро открывает возможность приобретения недвижимости хорошего качества в охраняемой зоне (исторический центр города), вы получаете право ее заново отстроить, а затем сдавать, получая налоговые послабления, связанные с затраченной на проведенные работы суммой. Максимальные допускаемые послабления: 40 000 евро в год в течение ремонтных работ.
Заинтересованные инвесторы: налогоплательщики, налог которых составляет сумму более 20 000 евро в год и желающие вкладывать деньги в национальную недвижимость.
Владельцы построенной недвижимости, расположенной в некоторых охраняемых зонах, и проводящие ремонтные работы, оцениваемые максимум в 100 000 евро в год, с учетом будущей полной реставрации этих зданий, смогут получать налоговые послабления, равные 30% от суммы работ в случае, если здание является памятником архитектурного, городского наследия и в размере 40% в случае, если здание находится на охраняемой территории.
ПРЕИМУЩЕСТВА.
-Вложения по закону Мальро предполагают значительные снижения подоходных налогов.
-Инвестор может экономить 40 000 евро/год на налоговых послаблениях в течение всего периода ремонтных работ (которые в общей сложности составляют 2 года).
-Допускается проведение строительных работ, работ по восстановлению или расширению.
-Допускается снос здания (с возможностью вычитания из суммы дохода) при условии, если снос предусмотрен планом по охране или признан общественно полезным и если работы по сносу здания инициированы административными органами, выдающими разрешение на строительство.
-Разнообразие недвижимости.
-Постоянный доход в форме арендной платы.
-Индексация арендной платы: растущий доход.
-Перерасчет вложенного капитала.
НЕДОСТАТКИ.
-Направлен на лиц, выплачивающих большие налоги.
-Вложения, производимые по закону Мальро, требуют строгого его соблюдения.
-Заключение договора об аренде недвижимости без отделки в качестве места постоянного проживания сроком на 9 лет.
-Риск пересмотра налоговыми органами льгот в случае ошибки оператора.
-Проценты по займу не подлежат начислению в общий доход.
ЕСТЬ НАД ЧЕМ ЗАДУМАТЬСЯ.
Условия попадания под действия закона
-Здание должно быть предназначено для жилья.
-Строительство должно проходить в охраняемой зоне или с тем учетом, что ремонтные работы будут проводиться в общих интересах для поддержания архитектурного и городского наследия.
-Собственник должен заключить договор об аренде жилья в качестве места постоянного проживания сроком на 9 лет.
-Договор об аренде должен войти в силу через 12 месяцев с момента окончания реставрационных работ.
-Тогда как реконструируемое здание принадлежит компании, не облагающейся подоходным налогом, акционеры должны подписать договор о сохранении своих акции в течение 9 лет. Соблюдение обязательств по девятилетней аренде возлагаются на компанию.
-Перед началом капитальной реставрации здания, отремонтировать можно лишь части здания, которые нуждаются в ремонте.
-Обязательно соблюдение специального разрешения на проведение ремонтных работ, предусмотренное пунктом статьи L. 313-3 градостроительного кодекса.
Первые шаги по проведению ремонтных работ принадлежат государственному органу?
В данном случае правовая обеспеченность строительства, всегда находящаяся в зыбком положении после взыскание недополученных налогов, должна быть застрахована.
Работы по расширению, оговоренные по закону, определяются следующим образом:
Работы могут расширить жилую площадь, но не площадь самого здания, в котором осуществляется перепланировка.
Аренда по закону Мальро это, прежде всего, вложения в недвижимость.
Налоговые льготы зачастую выплачиваются вместе с покупкой инвестора. Консультант будет внимателен к тем или иным показателям, участвуя в подборе недвижимости (выбор местоположения, предполагаемые ремонтные работы), если инвестору будет предложено обратиться к услугам специализирующихся компаний.
Что произойдет если начальные условия или арендные обязательства не соблюдаются?
В данном случае может возникнуть вопрос о налоговых льготах. В действительности, в случае несоблюдения обязательств или условий аренды, общий годовой доход, в течение которого констатируется недостача, повышается в соответствии с установленным порядком.
Как рассчитывается рентабельность вложений?
Для расчета рентабельности, налоговых льгот, всякое нарушение установленных договорами условий, рискует обрасти долгами. Таким же образом, если есть предположение о том, что была допущена задержка перерасчетов.
Не нужно путать доход от аренды и общую доходность от вложений.
Для увеличения доходности имущества (в рамках закона Мальро), нужно сразу принять во внимание налоговые льготы, доход от аренды и перерасчет капитала. Реальный доход можно получить только после перепродажи имущества.
